日本投資與簽證
台灣企業投資日本不動產：GK-TK 架構的運用與選擇
發布日期
2026/10/06
台灣企業投資日本不動產，常見方式是成立日本株式會社（KK），由子公司購買物件、收取租金，並於適當時機出售。對於希望直接掌握經營決策、長期持有資產的客戶，這種方式容易理解，也便於管理。另一項值得評估的選擇，是結合合同会社（GK）與匿名組合契約（TK）的投資架構。
假設一家台灣公司計畫購買東京一棟已出租的辦公樓，持有五年後出售，並將投資收益匯回台灣。採用 GK-TK 時，可由日本 GK 擔任營業者，台灣公司依 TK 契約提供投資資金，辦公樓所有權登記在 GK 名下。台灣公司取得的是契約約定的利益分配及出資返還權利，不會因 TK 出資而直接取得不動產所有權或 GK 的業務執行權。
不過，成立 GK 並簽署 TK 契約，並不代表可以立即接受資金、買房出租。以直接持有現物不動產的模式而言，接受投資人出資、運用不動產並分配收益，原則上涉及日本《不動產特定共同事業法》的規範。若由 GK 自行取得第一號事業許可，除須具備宅地建物取引業免許外，資本金至少須達一億日圓，並符合財務健全度、業務管理者設置及內部規程等嚴格要求。對僅為特定單一物件投資而設立載體的台灣客戶，自行建立這套持牌營運體制通常不具備成本效益。
可評估的替代方式，是採用「特例事業」制度：由 GK 專門從事該不動產投資事業，將不動產取引及營運管理等業務委託第三號持牌業者，將 TK 契約的招募勸誘業務委託第四號持牌業者，並於事業開始前向主管機關辦理屆出（申報）。符合全部法定條件與投資人資格時，GK 得豁免自行取得許可。這項安排須配合物件規模、改建工程內容及投資人法定資格綜合評估，單純委託一般房仲或物業管理公司，尚不足以完備法定要求。
GK-TK 的稅務特色，在於 GK 依契約應分配給 TK 投資人的利益，原則上可於計算法人所得時列為損金扣除；相較之下，KK 分配之股利則無法作為公司費用。因此，當租金與出售獲利規模較大，且預計分配予境外投資人時，GK-TK 可有效降低日本法人層級的所得稅負。但支付予台灣公司的 TK 利益分配，依日本國內法原則仍須扣繳 20.42% 源泉所得稅，亦須一併評估台灣端之營所稅申報與境外稅額扣抵，並非絕對免稅架構。
回到上述辦公樓的例子，如果客戶希望自行管理、保留收益繼續在日本購屋滾動投資，KK 持有可能更符合需求且運作成本低；如果單一投資規模龐大、預期資本利得可觀，且具備合適之專業業者配合委外架構，GK-TK 就非常值得進一步精算。架構選擇時，應將持有期間、融資可行性、收益分配路徑、實質管理權及持牌機構委外成本納入全盤評估。
謙立國際法律事務所可協助台灣客戶評估日本不動產投資架構，並與日本相關專業業者合作，確認法規適用、契約安排及交易流程，讓投資模式符合客戶的資金運用與經營需求。
假設一家台灣公司計畫購買東京一棟已出租的辦公樓，持有五年後出售，並將投資收益匯回台灣。採用 GK-TK 時，可由日本 GK 擔任營業者，台灣公司依 TK 契約提供投資資金，辦公樓所有權登記在 GK 名下。台灣公司取得的是契約約定的利益分配及出資返還權利，不會因 TK 出資而直接取得不動產所有權或 GK 的業務執行權。
不過，成立 GK 並簽署 TK 契約，並不代表可以立即接受資金、買房出租。以直接持有現物不動產的模式而言，接受投資人出資、運用不動產並分配收益，原則上涉及日本《不動產特定共同事業法》的規範。若由 GK 自行取得第一號事業許可，除須具備宅地建物取引業免許外，資本金至少須達一億日圓，並符合財務健全度、業務管理者設置及內部規程等嚴格要求。對僅為特定單一物件投資而設立載體的台灣客戶，自行建立這套持牌營運體制通常不具備成本效益。
可評估的替代方式，是採用「特例事業」制度：由 GK 專門從事該不動產投資事業，將不動產取引及營運管理等業務委託第三號持牌業者，將 TK 契約的招募勸誘業務委託第四號持牌業者，並於事業開始前向主管機關辦理屆出（申報）。符合全部法定條件與投資人資格時，GK 得豁免自行取得許可。這項安排須配合物件規模、改建工程內容及投資人法定資格綜合評估，單純委託一般房仲或物業管理公司，尚不足以完備法定要求。
GK-TK 的稅務特色，在於 GK 依契約應分配給 TK 投資人的利益，原則上可於計算法人所得時列為損金扣除；相較之下，KK 分配之股利則無法作為公司費用。因此，當租金與出售獲利規模較大，且預計分配予境外投資人時，GK-TK 可有效降低日本法人層級的所得稅負。但支付予台灣公司的 TK 利益分配，依日本國內法原則仍須扣繳 20.42% 源泉所得稅，亦須一併評估台灣端之營所稅申報與境外稅額扣抵，並非絕對免稅架構。
回到上述辦公樓的例子，如果客戶希望自行管理、保留收益繼續在日本購屋滾動投資，KK 持有可能更符合需求且運作成本低；如果單一投資規模龐大、預期資本利得可觀，且具備合適之專業業者配合委外架構，GK-TK 就非常值得進一步精算。架構選擇時，應將持有期間、融資可行性、收益分配路徑、實質管理權及持牌機構委外成本納入全盤評估。
謙立國際法律事務所可協助台灣客戶評估日本不動產投資架構，並與日本相關專業業者合作，確認法規適用、契約安排及交易流程，讓投資模式符合客戶的資金運用與經營需求。
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