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【移居日本實務Q&A系列】-【創業實務篇】6
發布日期
2025/07/14
Q16：能不能買房移民？買不動產有什麼稅與法律問題？
簡要結論：
日本並沒有「買房即移民」的制度。僅憑購買不動產，無法取得在留資格或居留權。但若你已具合法簽證，買房則有助於提升生活安定性，對簽證延長、永住申請等具有加分效果。另一方面，購屋涉及高額稅費、法律義務與名義設計風險，應事先做好稅務與法律規劃。
一、日本沒有「買房送簽證」制度
日本現行法制下，買房並不構成取得在留資格的條件。不同於葡萄牙、馬來西亞、泰國等國的投資移民方案，日本的《出入國管理及難民認定法》規定：
二、為什麼許多人選擇「先買房，再移民」？
雖然買房本身無法換簽證，但在實務上，不動產可成為「生活安定性」的佐證材料，對簽證延長與永住申請有幫助。
實務加分情境：
三、日本購屋流程與常見稅費一覽
【購屋程序】
找物件 → 出價談判 → 簽訂契約 → 付款過戶 → 登記 → 納稅
【主要費用項目】
四、外國人購屋常見誤解與法律風險
五、實務案例：不當登記名義，招致高額贈與稅
張太太在東京以現金購買一戶價值約5000萬日圓的房產，並登記於旅日子女名下。但未申報贈與行為。兩年後日本稅務機關查核，判定為「變相贈與」，追繳贈與稅與延遲利息。
經由我們協助釐清資金來源與實際使用狀況後，爭取降低罰金幅度，但最終仍需繳納稅負並留下稅務紀錄。
六、律師提醒：購屋不只是「投資」，更是「法律身分的設計」
若你是以移居日本為目標，請將購屋視為整體「法律架構」的一環，應事前考量：
結語：在日本買房，是落地生活的延伸，而非入境的捷徑。
日本並不鼓勵以單純財產行為換取居留資格，但對於已在日合法居留者，買房卻是一種強化家庭穩定、安定生活的具體行動。
用正確的身分移居，用穩健的方式購屋，才能讓你的不動產成為生活的基石，而不是法律與稅務的陷阱。
簡要結論：
日本並沒有「買房即移民」的制度。僅憑購買不動產，無法取得在留資格或居留權。但若你已具合法簽證，買房則有助於提升生活安定性，對簽證延長、永住申請等具有加分效果。另一方面，購屋涉及高額稅費、法律義務與名義設計風險，應事先做好稅務與法律規劃。
一、日本沒有「買房送簽證」制度
日本現行法制下，買房並不構成取得在留資格的條件。不同於葡萄牙、馬來西亞、泰國等國的投資移民方案，日本的《出入國管理及難民認定法》規定：
- 居留資格須基於工作、經營、就學、家庭團聚等事由
- 購買不動產不屬於合法在留理由
- 沒有有效工作簽證或經營管理簽證
- 僅以觀光簽證來日購屋
- 期望用房產換居留身分
二、為什麼許多人選擇「先買房，再移民」？
雖然買房本身無法換簽證，但在實務上，不動產可成為「生活安定性」的佐證材料，對簽證延長與永住申請有幫助。
實務加分情境：
- 經營管理簽證： 公司登記與自宅地址一致，有助穩定審查
- 家族滯在簽證： 為配偶與子女提供就學、生活空間
- 永住／歸化申請： 擁有房產象徵長期居留意願與經濟穩定
三、日本購屋流程與常見稅費一覽
【購屋程序】
找物件 → 出價談判 → 簽訂契約 → 付款過戶 → 登記 → 納稅
【主要費用項目】
- 仲介費用： 房價×3%＋6萬日圓＋消費稅
- 登記許可稅： 固定資產評估值×（土地1.5%、建物2.0%）
- 不動產取得稅： 評估值×3%（住宅）／4%（非住宅）
※2027年3月前購買住宅類型有減稅優惠 - 印花稅： 契約金額對應，需貼印花稅票
- 固定資產稅與都市計畫稅： 每年課徵，約資產價值的1.4～1.7%
- 貸款相關費用（如適用）： 包括手續費、火災保險、擔保費等
四、外國人購屋常見誤解與法律風險
- 誤解：「買房就能取得居留身分」
→ 錯。日本制度並不將不動產視為移民依據。 - 誤解：「可遠端購屋出租收租金」
→ 可行，但須託付在日業者管理，並依法繳納日本租金所得稅，且外籍買方建議聘請稅理士申報。 - 誤解：「用公司買房可避稅」
→ 錯。公司購屋須具經濟實質與業務邏輯，若被認定為「名目公司」，恐遭重課稅與查核。 - 實際限制：
- 房屋無人居住會產生高額管理費與稅費負擔
- 若登記名義不當，將面臨重稅（如贈與稅）或資產歸屬糾紛
張太太在東京以現金購買一戶價值約5000萬日圓的房產，並登記於旅日子女名下。但未申報贈與行為。兩年後日本稅務機關查核，判定為「變相贈與」，追繳贈與稅與延遲利息。
經由我們協助釐清資金來源與實際使用狀況後，爭取降低罰金幅度，但最終仍需繳納稅負並留下稅務紀錄。
六、律師提醒：購屋不只是「投資」，更是「法律身分的設計」
若你是以移居日本為目標，請將購屋視為整體「法律架構」的一環，應事前考量：
- 不動產登記名義（本人／配偶／公司）
- 資金來源與跨境匯款流程（避免觸犯洗錢防制法）
- 是否涉及贈與稅、所得稅或法人稅申報義務
- 未來資產處理規劃（自住、出租、繼承或出售）
空屋亦須納稅與維護，若無人居住，還可能造成社區管理負擔，甚至引起地方政府關注。結語：在日本買房，是落地生活的延伸，而非入境的捷徑。
日本並不鼓勵以單純財產行為換取居留資格，但對於已在日合法居留者，買房卻是一種強化家庭穩定、安定生活的具體行動。
用正確的身分移居，用穩健的方式購屋，才能讓你的不動產成為生活的基石，而不是法律與稅務的陷阱。
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